マンション管理Q＆A
お客様から寄せられるよくある質問をまとめました。
- 専有部分と共用部分とは？
- 専有部分とは、マンションを購入した際に対象となる空間及び居室内のことであり、個人の所有物となる部分のことです。意外に思われるかもしれませんが、バルコニーや専用庭だけでなくメーターボックスやパイプスペースも専有部分ではありません。それに対し、共用部分とは駐車場やエントランスや共用廊下等、専有部分以外の建物や敷地のことを言います。
- 管理規約とは？？
- マンションの管理運営について、管理組合が定めるルールを管理規約といいます。様々な人が同じ建物内で生活するマンションという共同体では、一定のルールが必要であり、管理規約はマンション内の憲法とも言われるものです。
- 区分所有者とは？
- マンションの専有部分を購入した場合、その所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を持った人のことを区分所有者といいます。共有名義になっている場合は両者とも区分所有者となります。
- 占有者とは？
- 占有者とは区分所有者以外の居住者（例えば賃借人）のことを言います。区分所有者と同居の家族も含まれます。
- 賃借人とは？
- マンションの専有部分を区分所有者から借りる為に賃貸借契約を結び、賃料を支払っている人のことをいいます。
- 包括承継人と特定承継人とは？
- 他人の権利義務を一括して承継することを包括承継といい、それを承継する者のことを包括承継人といいます。例を挙げれば、相続により権利義務を承継した相続人などです。一方、他人の権利義務を個別に取得することを特定承継といい、承継する者を特定承継人といいます。売買・贈与などによる権利の取得をいい、売買契約による買主などがそれにあたります。
- 管理組合とは？
- 管理組合とは、マンションを購入した人（区分所有者）が自動的に組合員となり、そのマンションを管理するための組織です。その中から役員を決め、代表者を選任して運営していきます。
- 管理組合の仕事とは？
- 管理組合の主な仕事は、全ての組合員の共通財産であるマンションの維持管理です。その内容は、共有部分の清掃や設備点検・修繕や資産の運用、理事会や総会の開催など多岐にわたります。通常はマンション管理会社と契約を結び、業務の一部を委託します。
- 理事会の役割は？
- 管理組合は区分所有者全員が組合員ですが、様々な事項を決定するにあたり、全員が参加することは現実的に難しいので、組合員の中から代表者を選出し、その代表者によって細部を決めようとするのが理事会です。通常数名で組織され、各担当を決めて総会決議事項の遂行や検討・確認を行い、日常の具体的な問題を処理して解決していく役割を担います。
- 理事長とは？
- 理事長は、理事会を代表するとともに管理組合の代表者でもあります。区分所有法で定める『管理者』は理事長のことを指します。理事長は総会で決議されたことを実行するにあたり、契約の締結や対外的な交渉を行う代表者となります。
- 理事とは？
- 理事とは総会で選出された管理組合を代表するメンバーであり、理事会を構成し活動します。また、管理規約で定めることにより会計理事のように特定の業務（設備担当・書記担当・渉外担当等）を担当することができます。
- 監事とは？
- 監事は、管理組合の会計や理事会の業務執行について状況を把握し監査した上で総会に報告します。監事は理事会の一員ではない為、理事会に出席して決議に加わることはできません。
- 会計理事とは？
- 会計理事は、管理費等の運用等の会計業務を行います。しかし、管理会社と業務提携しているマンションでは通常、管理会社が会計管理を行いますので、会計理事は理事会を構成する一理事として理事会に参加することになります。
- 定期総会（通常総会）とは？
- 総会とは、管理組合における最高意思決定機関です。区分所有法により年に一度開催しなければなりません。理事以外の組合員全員にも召集がかかり、理事会における一年間の活動内容や資産の状況、次年度の計画などが報告されます。同時に予算や新役員選任なども行います。
- 総会議決事項とは？
- 総会における主な議決事項は①事業報告の承認②予算計画の承認③管理費額の決定・変更④理事等の選任・解任⑤管理業務の委託契約の更新・変更等です。総議決権の２分の１の賛成があれば可決されます（委任状を含む）。
- 特別決議事項とは？
- 特別決議事項とは、マンション管理規約の変更や大規模修繕・マンションの建て替え等、区分所有者の権利関係に重大な影響を与える事項については、区分所有者及び議決権の４分の３以上または５分の４以上の賛成が必要であるとする、区分所有法に定められた事項のことです。
- 総会議事録について
- 総会議事録は総会の議長が作成し、議長及び総会に出席した組合員２名の署名・押印が必要です。総会の決議は区分所有者だけではなく、特定承継人や占有者に対しても効力を有します。そのため、総会議事録は正しく記載される必要があります。内容は、開催日時・場所・組合員総数・議決権総数・出席組合員数・議決権数・議事の要領及び結果を記載します。議事の要領については、その内容を逐一記載する必要ななく、経過を要約して記載します。
- 管理費とは？
- マンションの共用部分を維持管理するためにかかる費用を１戸当たりに割り振った費用を管理費といいます。内訳は、建物や設備の定期的な保守点検費用、管理員の人件費、清掃委託費、共用部分の水道光熱費・保険料、管理組合運営費などです。管理会社への委託管理の場合は委託手数料も加わります。
- 修繕積立金とは？
- マンションを維持・保全していくために必要な修繕の費用を、管理費とは別に貯蓄するお金を修繕積立金といいます。区分所有者の了承を得て、マンションの計画的な修繕等のために必要に応じて出金することができます。
- 防火管理者とは？
- 居住者が５０名以上あるマンションでは防火管理者の選任が義務付けられています。防火管理者は防火設備についての日常点検や消防訓練の主催や届出を行い、万一火災が発生した場合には、その被害を最小限にとどめるよう、最善の対策を日ごろから講じておく役割を担っています。